重庆、广州陆续公布城改规划，看好后续城改推进，行业回调较多之际、重申看好优质房企

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重庆、广州陆续公布城改规划，看好后续城改推进，行业回调较多之际、重申看好优质房企！
【申万房地产】城中村改造深度：城改大有可为，战略高度定位（袁豪/邓力）

●1）政策意义：城改战略高度定位，意义重大而深远

过去城中村改造是在城市更新大范畴下提及，中央支持较少、总体推进较慢。近期城中村改造相关表述密集出台，城改提级单列为中央重要政策，战略高度定位。近期央行、国开行接连表态支持城改，同时广州表态争取专项借款、专项贷款、专项债券等，表明中央在资金方面会支持，城改资金链条将逐步顺畅，后续资金方面配套政策值得期待。其中，广州或是本次城改标杆城市。

●2）改造范围：涉及城市望扩围，更新范畴或更广

从城市范围来看，我们认为入选城市数量有望扩围至21-35个城市，源于本次城改强调了大城镇化战略方向，城市人口门槛和落户放松政策的配合推出或意味着城改将聚焦于人口流入地（一二线），显著区别于棚改（三四线）。从房屋范围来看，我们认为城改虽然基于集体用地，但预计又将不限于集体用地，这将导致城改规模将比预期更大、更新节奏也将比预期更快。

●3）规模测算：估算本轮城改涉及建面约9-12亿平

我们通过两种估算法估算21城城中村房屋建面约9.3亿平，其中：1）城区估算法：通过部分城市城中村总占地面积占比城区面积的方式；2）人口估算法：按照各城市城区中城中村中人口数量、人均住房面积估算各城市存量房面积。考虑到涉及城市数量扩围至21-35个城市，通过城区估算法和人口估算法两种估算法后，估算21-35城城中村房屋建面9.3-11.9亿平。

●4）规模测算：对全国拉动效果弱于棚改，但对一二线影响更大

我们估算本轮城改每年投资额1.5-2.1万亿，累计投资额7.3-10.6万亿，每年拉动销售面积0.9-1.3亿平，对应每年拉动销售面积占比全国约6-10%，占比35城（主要为一二线）约19-29%。相较于棚改，投资方面预计城改投资规模将持平或强于棚改，而销售方面或产业链拉动方面，城改对于全国销售面积的拉动效果减半，但对于一二线城市的拉动作用会更大、并且更为持续。

●4）投资建议：重申“看好”评级，推荐优质房企：A股：华发股份、招商蛇口、滨江集团、保利发展、建发股份；H股：越秀地产、华润置地、建发国际、龙湖集团、中海外发展；建议关注城中村改造受益企业：北京：城建发展；广州：越秀地产；上海：中华企业；深圳：天健集团。

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